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白云區舊村莊全面改造程序指引(試行)

  • 2019-08-02
  • 來源:白云區
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為進一步規范和指導我區舊村莊更新改造工作,促進城鄉建設協調發展,按照《廣州市白云區人民政府辦公室關于印發廣州市舊村莊更新實施辦法的實施意見(試行)的通知》(云府辦規〔2018〕11號)、《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(穗府辦規〔2019〕5號)等城市更新相關政策規定,結合白云區實際,制定本程序指引。

一、工作原則

(一)政府主導。區政府審定改造計劃、片區策劃方案、項目實施方案、公開選擇合作企業招商文件等;屬地鎮街為第一責任主體,統籌開展轄區內舊村莊改造工作,實行全程監督管理,負責基礎數據摸查、片區策劃方案以及項目實施方案編制工作,監督村社依法履行民主程序、改造實施等;區規劃和自然資源分局負責指導舊村莊改造工作,編制改造計劃和改造規劃指引,審查片區策劃方案及項目實施方案,委托開展地價及租金評估,建立測繪監理單位庫,監督改造實施。經區政府審定的重點區域,基礎數據調查及片區策劃方案編制也可由區規劃和自然資源分局委托開展。

(二)計劃引領。設立舊村莊改造年度計劃和項目儲備庫,加強項目計劃管理。屬地鎮街根據轄區發展需求并結合村民意愿研究提出改造計劃,經區政府審定后逐級呈報,納入我市舊村莊改造計劃或項目儲備庫。結合改造時序開展標圖建庫補錄工作。

(三)規劃先行。進一步強化規劃統領作用,以國民經濟發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業規劃、軌道交通規劃等為引領,研究編制舊村莊改造規劃指引,初步劃定土地收儲建議范圍,優化產業功能,完善公建配套布局,劃定改造邊界。

(四)產業導入。舊村莊改造項目應符合片區產業定位和布局,優先引入主導產業,促進片區產業轉型升級、集聚發展。

(五)信息公開。將舊村莊改造年度計劃、改造規劃指引、改造批復、用地批復、招商公告等相關通知公告通過政府門戶網站不定期向社會公布,建立政府-市場-改造主體三方的信息公開透明的陽光工程。

二、工作流程(見附件1)

(一)項目計劃

1.計劃上報。屬地鎮街根據轄區城市發展需求并結合村民意愿研究提出改造計劃,核查標圖建庫并辦理補錄工作,報送區規劃和自然資源分局(見附件2)。

2.部門初審。區規劃和自然資源分局會同區發展改革局、區科工商信局、區生態環境分局、區水務局、區住房建設交通局、區農業農村局、區投資促進局、區城市管理綜合執法局、區財政局、區文化廣電旅游體育局、區土地開發中心等職能部門對土地利用規劃、城市總體規劃、土地收儲計劃、區域產業要求、環境保護要求、生態控制要求、水資源保護要求、文物保護要求,已納入計劃項目推進情況等因素進行綜合研判,擬定年度計劃和項目儲備庫初稿。

3.項目分類。區規劃和自然資源分局根據能否在本年度批復項目實施方案為標準區分舊村莊改造年度計劃和項目儲備庫,形成報審稿報送區政府審核。

4.計劃審定。區政府審核后按程序逐級呈報,納入我市舊村莊改造計劃或項目儲備庫。

5.計劃公布。舊村莊改造年度計劃和項目儲備庫經審批后在政府門戶網站向社會公布。

6.資金保障。經區政府審定的重點區域內項目由區規劃和自然資源分局負責向市城市更新管理部門或區政府申請舊村莊改造前期費用,市、區沒有安排財政資金支持的,由屬地鎮街負責落實。其他改造條件成熟的項目,也由屬地鎮街負責落實。

(二)基礎數據調查

1.基礎數據調查申請。已納入年度計劃、位于經區政府審定的重點區域內或改造條件較為成熟的項目,由屬地鎮街向區規劃和自然資源分局申請開展基礎數據調查等前期工作(見附件3)。

2.出具復函。區規劃和自然資源分局出具開展基礎數據調查復函,同步抄送區住房建設交通局、區公安分局、區農業農村局、區文化廣電旅游體育局、區城市管理綜合執法局、廣州公共資源交易中心等部門(見附件4)。

3.選定單位。屬地鎮街會同村社共同作為主體按相關規定通過廣州公共資源交易中心或區“三資”交易平臺公開選擇基礎數據調查單位。

4.啟動調查。經公開選定的基礎數據調查單位開展基礎數據調查工作。

5.調查監理。區規劃和自然資源分局參照《白云區征地拆遷測繪監理實施方案(試行)》從監理單位庫中以搖珠方式選取監理單位(按照政府采購規定需進行政府采購的按規定選取監理單位),監理單位負責對基礎數據調查成果進行核查。

6.數據核查及初審?;A數據調查工作完成后,屬地鎮街將成果資料分別報送區規劃和自然資源分局、區公安分局、區文化廣電旅游體育局、區住房建設交通局、區城市管理綜合執法局等部門開展基礎數據核查工作,各部門根據職能分工對所涉及數據的時效性、合法性、準確性進行核查,出具明確的復核意見。

7.成果審核。屬地鎮街匯總初審意見,將基礎數據調查成果報送區規劃和自然資源分局后上報區政府審核。

8.成果公示?;A調查數據成果經區政府審核后,由區規劃和自然資源分局將基礎數據調查成果在政府門戶網站上公示15日以上,公示期間對數據有異議的,數據調查部門應予以答復,確有錯誤的,應當更正。

9.成果報送。區規劃和自然資源分局將經公示無異議的基礎數據調查成果按要求報送廣州市住房和城鄉建設局。

10.成果公布?;A數據調查成果經審定后,由區規劃和自然資源分局通過政府門戶網站向社會公布。

(三)改造規劃指引

區規劃和自然資源分局會同區發展改革局、區科工商信局、區生態環境分局、區水務局、區住房建設交通局、區農業農村局、區投資促進局、區城市管理綜合執法局、區財政局、區文化廣電旅游體育局、區土地開發中心等職能部門編制舊村莊改造規劃指引,結合土地利用規劃以及城市總體規劃初步劃定土地收儲范圍、產業定位及布局、公建配套布局,落實文物保護、古村落保護、水源保護、生態控制等剛性技術規范要求,初步劃定改造邊界,并通過政府門戶網站向社會公布。

(四)片區策劃方案

1.編制片區策劃方案。屬地鎮街按相關規定公開選擇設計單位,依據改造規劃指引編制片區策劃方案,明確片區發展定位、更新策略和產業導向、改造邊界、公共配套設施和基礎設施布局等內容,分析土地利用現狀及規劃情況、梳理用地權屬、進行經濟可行性、規劃實施可行性的評估,測算復建安置以及融資規模等。

2.方案優化。區規劃和自然資源分局組織區發展改革局、區科工商信局、區生態環境分局、區水務局、區住房建設交通局、區農業農村局、區投資促進局、區城市管理綜合執法局、區財政局、區公安分局、區文化廣電旅游體育局、區土地開發中心等職能部門對片區策劃初步方案進行聯合審查,包括改造模式、改造成本、改造安置與融資總量計算、用地整備或處理方案等內容。

3.方案上報。屬地鎮街修改完善片區策劃方案后上報區規劃和自然資源分局審查。

4.征求意見。區規劃和自然資源分局按政策要求初審后征求區內相關職能部門意見,根據部門反饋意見對片區策劃方案修改完善后征求市相關職能部門意見。

5.方案報審。區規劃和自然資源分局指導屬地鎮街按市區職能部門意見完成片區策劃方案修改報區政府審核,經區政府審核同意后按程序逐級呈報審定。

6.方案批復。片區策劃方案經有審批權的部門審定后出具項目批復文件。

7.控規調整。屬地鎮街編制控規調整方案,經區規劃和自然資源分局審查同意后依程序上報區政府或市政府批準。

(五)項目實施方案

1.委托評估。區規劃和自然資源分局按照《廣州市公開出讓土地市場價格評估宗地分配操作程序規定》(穗國房字〔2012〕9號),經白云區公證處公證,在市評估單位數據庫中搖珠選取兩家B級以上評估機構進行地價及租金評估,出具評估報告,并以評估結果的平均值確定融資地價及租金水平。

2.編制項目實施方案。屬地鎮街按規定公開選擇設計單位,根據已備案的基礎數據、經批準的片區策劃方案和控制性詳細規劃編制成果、評估成果并結合項目實際情況編制項目實施方案,最終劃定改造范圍、銜接上層次規劃要求、核準改造成本、明確復建和融資量、優化產業布局、制定分期實施計劃、完善社會穩定風險評估等內容。

3.方案上報。屬地鎮街修改完善項目實施方案后上報區規劃和自然資源分局審查。

4.征求意見。區規劃和自然資源分局初審后征求區內相關職能部門意見,根據部門反饋意見對項目實施方案修改完善后征求市相關職能部門意見。

5.編制拆遷補償安置方案。屬地鎮街指導改造主體細化村民住宅、集體物業拆遷補償安置方案。

6.民主表決。屬地鎮街指導村社召開村集體經濟組織成員代表大會對項目實施方案(含拆遷補償安置方案)進行表決,表決內容應是拆遷安置總量、補償具體方案等直接涉及村民利益相關內容,表決結果應予以公示。

7.方案報審。項目實施方案(含拆遷補償安置方案)經表決通過后由區規劃和自然資源分局上報區政府審核并按程序逐級呈報。

8.方案批復。項目實施方案(含拆遷補償安置方案)經由審批權的部門審定后出具項目批復文件。

(六)選擇合作企業

1.簽訂項目監管協議。屬地鎮街牽頭會同改造主體實施方案批復后1個月內制定改造工作計劃;區規劃和自然資源分局在舊村莊全面改造實施方案批復后2個月內,與改造主體簽訂監管協議,明確具體監管措施及項目改造主體責任義務(見附件5)。

2.選擇合作企業表決。項目實施方案批復后,村集體經濟組織召開成員大會或成員代表會議,對引入合作企業的意愿進行表決。表決通過后經公示無異議的,改造主體向屬地鎮街、區規劃和自然資源分局申請公開選擇合作企業。

3.審定招商文件。屬地鎮街會同區規劃和自然資源分局、區住房建設交通局、區農業農村局、區投資促進局指導村社編制項目招商文件(包括合作企業資格、保證金金額、改造項目的基本情況、合作雙方權利義務、合作協議主體框架、評審辦法及標準等主要內容)并提交區政府審定。

4.招商文件表決。招商文件經區政府審定后,屬地鎮街指導村社召開村集體經濟組織成員大會或成員代表會議,對招商文件(含合作合同)進行表決。

5.選定合作企業。表決通過后經公示無異議的,改造主體一般要求通過市公共交易平臺公開選擇合作企業,簽訂合作協議(包括項目基本情況、合作事項、合作期限、權利義務、違約責任、退出機制等)。

(七)復建安置資金監管

1.簽訂復建安置資金監管協議。按照《廣州市舊村莊全面改造項目復建安置資金監管辦法》(穗更新規字〔2016〕1號)的要求,村集體經濟組織、合作企業、監管賬戶開戶銀行、屬地鎮街與區規劃和自然資源分局簽訂復建安置資金五方監管協議,明確繳存程序、撥付程序、各方權責等。

2.繳存復建安置資金。復建安置資金繳存人按照復建安置資金監管協議的有關約定,按要求足額繳存復建安置資金。

3.資金撥付。村集體經濟組織及合作開發企業共同申請,屬地鎮街核查申請材料、工程進度并出具意見后,報區規劃和自然資源分局審核同意后由監管賬戶開戶銀行按規定撥付資金。

(八)拆遷補償安置

1.簽訂補償安置協議。屬地鎮街組織村集體開展拆遷補償安置協議簽訂工作。住宅房屋分期簽訂補償安置協議的,每一期應當達到80%以上權屬人簽訂補償安置協議后,方可啟動房屋拆除工作。

2.土地轉性。需辦理土地轉性的,須經成員大會或成員代表會議依法表決同意,村集體經濟組織可申請將集體建設用地轉為國有建設用地。

(九)改造實施

1.安置房建設。分期實施的,應當按照安置地塊優先于融資地塊的順序安排,也可每期安置地塊與融資地塊結合,但首期應當優先建設安置房。

2.公建配套保障。舊村莊改造范圍內由改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設,除安置房外,其他建設項目不得啟動。

3.報建及項目建設。復建安置區、融資區開發建設程序按照相關建設項目審批流程,在辦理項目立項、用地報批、土地供應、規劃報建、施工許可等行政審批(審核)手續后,開展項目工程施工、驗收備案、回遷選房、確權登記等。改造主體在供地、流轉、規劃報建等手續前須完成土壤環境調查評估等工作。

三、其他

本程序指引自印發日起實施,有效期3年,有效期屆滿或相關政策法規依據變化,根據實際情況評估修訂。

附件:附件1.白云區舊村莊全面改造項目工作流程圖 .pdf

   附件2-1.改造項目納入年度計劃(項目儲備庫)的申請.pdf

   附件2-2.白云區___鎮街納入城市更新計劃項目情況表.pdf

   附件3.白云區___鎮街___村關于開展基礎數據調查工作的申請函.pdf

   附件4.廣州市規劃和自然資源局白云區分局關于___鎮街___村申請開展基礎數據調查工作的復函.pdf

   附件5.廣州市___區城市更新改造項目實施監管協議.pdf

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